22-06-01到底还能不能买房？
推文时间：22-06-01
房地产是一个很多人关心的话题，一直都有读者在问。
有读者跟我说，他所在的城市，所在的板块，在跌；也有读者跟我说，他所在的城市，所在的板块，还在涨。
从利率的角度看，房贷的利率在下调，那就意味着此前买的人亏了，多还了利息，那么对于此后要买的人，也是犹豫的，因为说不定可以更低。
到底什么时候是合适的呢？
还有一类读者，阅读了大量的数据资料，与我分享。和我讨论一个什么话题呢？就是每年投放市场的房地产销售面积和新增人口的数目。
你要是从这个数据上看，我们新出生的人口只有1000万。人均两套房，都买不完每年要投放市场的房地产建筑面积。
从这个角度看，好像很危险，将来怎么接得住呢？
这些问题，都很敏感，也很复杂，房地产是多样的。我们花九千字，从三个视角，慈善，天使，VC／PE，不同的视角来试图展开这幅复杂的画卷。
以下进入正文。
我们先来看中小城市，也就是一二线之外的城市。
我们的目的在于弄清楚下面这句话：房子多，人少，是不是事实？
我曾经也不是很明白房子究竟有多多，人究竟有多少，因为我也是看数据得来的判断。数据这东西，有一样好，就是宏观性很强。可是数据这东西也有一个致命的问题，微观性太差。
就比如你和马云统计下，平均年收入几十个亿，问题是，微观来看，也许你失业了，收入为零。
这就是数据天然的弊病。
这个问题，近期被我的助理给解决了，他让我真实的感受到中国的房地产是一个非常复杂且多样的话题。
我助理过去的一年干嘛去了呢？旅游去了。
这哥们有点鸡贼，他拿着五倍于此前在报社的薪水，尚嫌不足，还要享尽工作的红利。我曾经以为这份工作的红利顶多也就是不用坐班，不用通勤，不用打卡，你可以远程办公。我以为到这儿就算打住了。
没想到被他进一步挖掘了，他开启了移动办公的模式。
你用他的话说，为什么要移动办公呢？因为疫情期间，酒店便宜，旅游景点也便宜。
他的孩子住校了，老婆也不反对，那人家出门旅游，同时工作，权当享受生活。
他起初都是住酒店客栈的，玩着玩着，发现有些旅游博主推荐短租房，就是在那种旅游地产，养老公寓的小区里，租一个月半个月的。
说是那样更划算。
他就按驴友们的建议，试试。试试果然更划算，平摊到日租金上看，极其低廉。
在短租公寓的过程中，他不愧是记者出身，职业习惯让他好打听，打听什么呢？这些楼盘啥时候建的，卖出去多少，第一期的卖价是多少，现在的卖价是多少，租金是多少，出租率是多少。
他住在小区里的时候，也会记录，比如晚上有多少开灯的，小区里人多还是人少还是没人，如果有人，是老年人为主体，是当地人为主体，还是有年轻人。
以及周围的环境，比如吃的，电影院，购物中心，有没有工作机会？
那么就他过去一年以来旅行的体验，分享给我的结论就是，单单看全国各地有自然景点的这些中小城市，就有大量的旅游房产，养老房产，是空置的。
这个空置率到什么程度呢？
他租的那种，最小户型，类似一室一厅，日租金可以在10～30块钱之间浮动。当然，前提是你要租一个月，有时候跟人谈谈，半个月也行。
这个价格很夸张啊。
日租金如果只有10块钱，一套30万的房子，收回本金要82年。这还是在全年无空档的情况下。
事实上，就他的经历，很多他租过的房子，一整年里，也就他一个人租过。
那就是说，出租率连一成都不到。事实上，这个数据还是夸大了。因为他说，他住的时候，整个小区没有几户是亮的。
那么82年这个数据对不对？当然是不对的。
我们要知道，能短租出去的，都是精装的。再小的房子，你装修下，有卧室厨房洗手间，无论如何都会超过1万块。
如果你每年只能收回几百块的成本，装修折旧都不够。
明白我的意思了吧？这不是什么82年回本的问题，而是恐怕连装修都回不了本的问题。
我给你讲他的这段经历，是要修复你脑海中的一个概念。
究竟什么是统计意义上的每年交付的房地产销售面积。
统计意义上，他住过的那些，中小旅游城市，但凡有个景点，就有一堆开发商围着建旅游房，养老房的这些社区，统统被统计进去了。
这些房子，理论上讲，有景色，有卖点，实际上呢？
也许小区对着某座山，可是附近只有农田，开车十几公里你都进不了城市的边界；或者小区对着某片海，问题是，方圆十公里都没有集市，难道你自己出海去捞海鲜么？旅游，养老，愿景很好，问题是，光有房不行，得有人。
这个小区如果住满了人，就会形成消费市场，开超市，开菜场，就开得起来，小区绿化养护的费用，就是大家均摊的。
假如这个小区，设计入住一万人，实际只有十个大妈。你专门为十个大妈开超市，让十个大妈雇三十个物业去维系绿化，人均得均摊多少？
要注意，他只是体验了很多中小旅游城市的所谓旅游地产，养老公寓。
如果我把旅游二字去掉呢？在更多的区域内，会有更多的此类房产。
咱们想想，一个正常人，你首要的是什么？是赚钱好不好。
你不可能像他一样，年纪轻轻的，背着个单反，到处瞎逛。
要赚钱，要成家，要养孩子，那你住的这个地方，附近一定是集市，是工厂，或者企业。哪怕是小城小镇里，也得是这样。
你要上班挣钱的，你要送孩子上学的，你要买菜做饭的，你要看病去医院的。
所以我们要看一看，到底有多少中小城市有多少房子像他体验过的那样，是不具备居住属性的。
那种房子究竟为什么会盖出来，原因很多，也很复杂。站在KFS的视角，只要噱头弄出来，房子卖出去，就算成了。
比如以前，我太太的同事的老公，我也认识。起初是个小镇上的老师，薪水太低，调动工作又难，为了和老婆不再两地分居，于是他就决定去考研。
读完研，脑子也活了，人也不想做老师了，去做了销售。做销售，赚到了钱，和老婆旅游的时候，看到人家推销旅游地产，养老地产，心一动就买下来了。
因为便宜，确实很便宜，十几万，二十几万一套房，你想想看有多便宜。
问题是，能赚到钱么？
脑子活的，前些年找个下家接盘，也许能赚到，脑子慢的，你真的慢慢等，最后等来的，就是我助理这种人，纯粹是去薅羊毛的。
这叫做让房东连精装修的费用都挣不回来，且别说房价。
为什么会是这样？
这就是人口模型变动带来的。
假如人口模型是上升的，不是421，是248，越生越多，那么这些地方有可能住满了人，有可能成为新兴的热闹的片区。
问题是，人口模型并不是上升的。
那么这些仅有的人，他们会往哪儿走呢？
每个省都有自己的中心，对周围城市，农村，产生虹吸效应。每个区域，都有区域中心，对附近的几个省会还能产生虹吸效应。而虹吸的源头，最后就是那四个一线城市，北上广深。他们会对区域中心进一步产生虹吸效应。
合起来就叫做人往高处走。
具体到个人，未必往高处走，因为他的收入会不波动，不总是上升的。但是高收入的人群，总是走向匹配他们收入的地方，这个是趋势。
所以我们来想一个问题，如果你生活在某个中小城市，就像助理旅游的地方。你想知道，除了传统的镇中心之外，一个新的区域中心的新开的房地产楼盘，值不值得购买。
你要关注几件事？
1、你要关注你们省会的情况。
如果你们省会新开了这样一个区域，搞成了。不能说明你们县这么干也能成，但起码是个好消息。
因为反过来看，如果你们省会都干不成，你说你们县能干成。那就奇怪了。
明白我的意思么？
人通常都是从县里往省里流，至少购买力趋势是这样的。省里新增人口多，新增的高收入人口多，他新开一个区域，才有可能搞得成。你注意我的措辞，仅仅是有可能。那么你们县，如果人口长时间是流出的，老人多，年轻人少，你觉得KFS在这里弄个概念，新建一批楼，将来能不能成为新的县中心呢？请注意我这句话，关注点要落在人身上。
这地儿没有新增人口，什么事儿都弄不成。你哪怕是开个养老院呢，也总得先有老人吧。没有老人，你养什么？养房子吗？
2、你要关注这个新区域附近的就业与生活配套。
咱们别的不说，厂总得有吧。你说这个县城里没有什么好公司，那有没有富士康的生产线呢？
如果一个地方没有工作，想都别想。你不可能住进去喝西北风的。
除了就业，更重要的是什么？是配套。就业没有，只是年轻人没有，基本的配套没有，那连老人也没有了。
看配套有一个很简单的办法，那就是盯着衙门口。
如果你们县的衙门口都迁到新中心了，哪怕这
地儿其他都还没有呢，你也可以放一半的心。
因为配套是行政导向的，如果衙门口都迁过去了，医院，学校，交通线，都会有的。我们很多时候，城市里所谓几环几环的概念，就是行政中心引起的。行政中心是圆心，资源围着配套，于是形成了二环三环四环五环的概念。
感谢我的助理，他的旅游生活让我对中小城市的房地产产生了直观的感受。
在中小城市当中，确实有很多区域都存在房子多，人少的现状。
那么一二线城市又是什么样的呢。
在这个范围内，已经出现了板块不均匀。
我见过，不用助理的视角，我自己就见过很多一二线城市远郊的，大面积空置的小区。那种亮灯率和助理描述的部分旅游，养老地产是接近的。
唯一不同的是什么？
是很少有房子在出租，基本都是毛坯状态。
为什么会这样？原因很简单，因为预期不同。
前面描述的那种中小旅游城市，为什么会出现有公寓挂牌，日租金在10～30的范围？说到底，是扛不住了。预期扛不住了。
起初买下来的人，就像昔日我太太的前同事的老公。他可能就是去旅游了一趟，并不了解当地，或者说，他只了解当地美好的景色，一时脑热，就下单了。
下单之后，他也想过未来十年这个地方会不会发展起来，自己的投资翻几倍。
问题是，十年过去，毫无动静。
其实很正常，这地儿没有人涌入，没有足够的就业，买房者都是像他这样，今生只来过一次，一激动一哆嗦就下单了。
当地的财政也不足以把配套彻底打造完成。说得直白点，这是一个彼此指望的游戏。当地也是指望KFS弄个概念，买的人多，用买家的钱滚雪球的发展，推动配套，再吸引更多的买家，最后，把当地弄起来。
说到底，当地财政没钱，指望的就是你兜里的钱。
买家在指望当地财政掏钱，配套弄起来，自己好卖个高价。当地也在指望买家持续不断的买单付费，让他们好有钱，把配套弄起来。
这是相互指望的过程，KFS实际上相当于媒介。
就像创业团队和投资人之间的关系，一个指望对方把产品做出来，另一个说，你给钱我才能做产品。
最后只能都指望上市，上市才能彼此解套。
问题是，上市的名额是十分稀缺的。从过去的经验来看，一二线城市都有很多新开的区域，最后没能上市。
没能上市的意思就是说这个新中心，最后没起来。
那么那些起来的区域中心呢？也是人少房子多吗？
不，恰恰相反，这些地方表现出人多房子少的局面。
你注意，人少房子多，和人多房子少，是两个完全不同的概念。
人少房子多，有两种。第一种是咱们助理遇到的那种情况，那几乎就卖不出去了。砸手里了，我怀疑你白送，都不一定能送出去。
因为我算过一笔账，他们那种房子是要交管理费的，也就说毛坯是有持有成本的。可是精装修之后，一天租10块钱，你连装修成本都收不回来。
你自己住？你没法住。理论上讲，那是完工的产品，实际上讲，居住体验还不如烂尾楼。
城市里的烂尾楼最起码外卖能送到，那些小区外卖都送不到，你门口就是农民家的田，你骑个电动车去菜场，要半个小时。你品，你仔细品。
我前面说的，一二线城市没有起来的那些区域，也呈现出人少房子多的局面。
但是，他们降价的幅度足够大，是有可能出手的。
为什么？因为预期。
说到底，购买者还是相信大城市有钱，有预算，配套能够延伸到当下还没有发展起来的那些地段。
为什么相信？因为大城市财政状况良好，人口总体上是流入的。有钱，才有可能摊大饼。
而前者那些地方，经过十年，大家也看透了。投资人也明白，你就没钱，你是纯粹指望我的钱来帮你实现大饼的。
这就是本质区别，一个是降价能卖掉，另一个是降价也很难卖。
你说为什么这么简单的坑，还是有这么多人会去踩？
原因很简单，你以为所有人都知道的常识，事实上绝大多数人，都不知道，等他们知道，还需要十年。
这里临时插一段话，我举一个例子。
十年前，我太太的很多同事都有在买商铺，那时候商铺还热，他们觉得是一种投资，我太太也劝我，和大家一起。
我是很反对的，原因很简单，06年我就是淘宝的客户了，06年之前，我是通过ebay海外网购的。
也就是说，在没有多少人信任网购的时候，我已经认定，线下的这种销售模式是要被淘汰的，那我又怎么可能去买商铺呢？
这个道理是对的，可是这个道理，是没有商业价值的。
我以前小号写过一句话，你足够聪明了，但是不足够傻。
这个问题我反思了很久，这就是我曾经走过很多弯路，错失很多机遇的原因。
说到底，我意识到了，这是兵符一半，我要意识到别人没有意识到，这才是兵符的另一半。
两半兵符，合起来才能调兵，只有一半没用的。
说得通俗点，你想明白了，但是你不知道别人还没有想明白，你误以为别人也是明白的，于是你错失了割韭菜的机会。
光明白不够的，你还得准确地了解多数人的想法，他们到底明不明白，或者说，到什么程度了。
如果他们明白，你就不能下手，否则，你就亏损了，掉坑里了；如果他们不明白，你误以为他们明白了，你没下手，于是就踏空了。
上面的七段话，我建议你把它记下来，慢慢思考。
回到我们的话题，降价也很难卖的房子，降价还是能卖掉的房子都聊完了。
接下来，我们要聊人多房少的这批房子。
这个房子有两个共同点，第一个是城市不错，都在一二线城市内；第二个是配套不错，医院学校公司地铁口，都齐备。
但这批房子仍然是分化的，区别在于前景不同，稀缺程度不同和目标客户不同。
我们先说前景不同
同样是一二线城市，有的城市人口呈现流入的趋势，有的城市呈现净流出。
同城市内，有的区域是老城区，人口不增长了，有的区域方兴未艾，还在大规模的人口流入的过程中。
有的区域，持续不断地出现利好，比如新的地铁，新的交通枢纽，新的医院，新的学校，或者行政中心的移入，又或者新出现一批上市公司。
我们说过很多次，买预期卖事实。
那些现如今房租连装修费都赚不回的地方，当年怎么卖出去的？就是靠预期。
人类是活在自我编制的意义之网上的生物，人们更原因相信未来而不是当下。
这些二手房房东在卖出去的过程中，总得留给下家一些念想不是？如果这个板块彻底成熟了，那么房东只能卖给自住者而不是投资人了。
这是第一种区别，前景不同。第二种区别，稀缺程度不同。
作为买房子的人，要想的绝不仅仅是买，而是将来你怎么卖。
在你买之前，你就要在心里模拟一万次，将来你卖的时候的说辞。
你卖一个东西，卖的永远不是这个东西本身，而是比较优势。
就像你一个卖面条的，你不可能说我就是个卖面条的，那人家超市里买包挂面，自己下得了，为什么要来你家店里吃呢？
你要体现的永远都是你与其他面馆之间的比较优势。
比如说，我这套房，是学区。这就是和非学区之间的比较优势。你孩子可以上学呀。再比如说，我这套房是真正的地铁口，出了小区门200米地铁站，人家那个只是打着地铁口的旗号，他那个要1公里呢。你早上急着上班，走一公里，可能吗？下雨天呢？三伏天呢？满身臭汗地在太阳底下走？
再比如说，我这套房子，不沿小区内部马路，或者，小区深处，幽静，又或者，正对小区中心花园，窗外有风景。
还比如，我有赠送面积，不计入房产证，将来房产税收不着。
哪怕同一个小区，价格都可以差很多的。为什么？
因为目标客户群体不同。
两套房子，A和B。一手买进来的时候，A也许只比B贵了5％，但是卖出去的时候，可能贵20%。
这个原因在于A占尽了比较优势，它获得了更大的潜在客户群体，而B获得的客户群体少。前者身上有溢价效应。
那个比方我打过很多次，同一个乾隆时期的花瓶，悄没声息的在北欧一个小镇上拍卖，一共来了一个买家，那就是起拍价成交了。
如果此前全球发布消息，吸引全世界藏家的目光，最后线上线下同时拍卖，很可能最后就是天价，远超预估。
这就是目标客户群体多与寡的区别。
第三种区别，目标客户群体本身的区别。
如果你的目标客户群体的预算是5000万，那我告诉你，1个亿说不定也能卖。
一个客户，他要是能掏5000万，他就能再掏5000万。
咱们想象一下，你说一个人，比如一对夫妻吧。这两口子，把双方父母，祖父母，所有的房产，自己家的房产，所有的存款，所有能变现的通通卖光，卖的清洁溜溜，他们全家住大街上，凑了2000万，然后用各种不明渠道贷款的方式，硬是加杠杆来买套5000万的房子。可能吗？你觉得这事儿可能吗？
不可能的，这种事情的概率太低了。
通常来说，一个家庭，掏空六个钱包，凑了150万付首付，有可能。但往上去，可能性越来越低。
一般来说，这个买家如果能掏5000万，他就有能力付全款，他要是有能力付全款，他说不定还有能力翻倍，继续付全款。
所以如果你的目标客户是这样的人，你自己就要想清楚了，你卖的究竟是什么。你可不可能说，我这房子好，90平，不浪费，还可以封阳台，偷面积.
你觉得这会是对方要的么？
对方想要的东西只有一个，那就是稀缺性。
有人想不通，为什么一个富翁会花600万美元买一颗宝石。我来告诉你为什么。那个宝石一定要有足够的稀缺性或者背后的故事。
他买来之后，就可以加价了，比如加到1800万美元。
你觉得很疯狂对吧？问题是我并非讲故事，我讲的是一个真实的案例。
肯花600万美元的人就不会介意多花几个600万，这句话就是那个买珠宝的人说的。他为什么要花大价钱买下来？因为是唯一的，而且有故事。他就是要把唯一的买下来，这样没有竞争对手的情况下，他就可以随意开价了。
所以如果你的目标客户定得高，你的产品卖的一定是稀缺性。你比如市中心仅有30套排屋，这是稀缺性。郊区全都是排屋，那就不叫稀缺性，那是农民房。
再比如大平层，你是高层，270度视角，全线俯瞰一线黄浦江江景，这是稀缺性。你说你是一楼江景大平层，270度视角，你看什么？看大妈跳广场舞还是看物业在扫地？我们再来看第二种客户，比如他的预算是1000万。
这个客户想要的是什么？是实惠。
你要告诉他，周围住的是什么，是互联网大厂的经理，是热门专业的教授，你要让他觉得，将来这房子好出手，因为附近的人都是高收入的。
你跟他讲，这房子在远郊，面积大，超级大。他会买吗？不会的。
他去看，远郊小区里住的都是那些卖了市中心房子住过来的老头老太太，都是去养老的。人家买的都是小户型，最后剩了几套几百平的没人要。
他会要吗？他要了，将来卖给谁呢？
难道指望黄浦江改道，流到远郊去吗？第三种客户，他的预算是500万。
你就是要尽量满足对方的需求，比如，周围很好找工作的，公司多，跳槽很方便。房子不小，也不大，但是够夫妻俩带一个孩子，老人住过来照顾孩子也有个小房间。周围生活很便利，交通也方便，距离地铁也不远。
你跟他说，距离你上班的园区60公里开外，有套房子也很不错的，比你看上的那个大一倍多，有山景，有湖泊，也只要500万。
你觉得他会买么？
他们小两口每天开60公里去上班？那还上什么班？去开滴滴得了。
一二线城市的客户就这三种群体，无非不同的城市，不同的板块内，房价的数字有浮动，上下浮动。
但实质没有变化，因为人们的需求就那回事。所以买房这件事非常简单，分类就可以了咱们聊的第一种情况下，你为什么要买它？是为了做慈善吗？
那还不如直接去庙里捐香火，还能得个菩萨保佑呢。
如果你真的很喜欢当地的景色，租就是了呀。
10块钱一天的租金，你直接从兜里掏出八张十元的大钞，像孔乙己一样很有气势的一字排开，告诉对方，要上房，不用找了，余下的，算爷赏你了。
小二绝对屁颠屁颠的带你去全小区的楼王入住，享受总统套间的待遇。
一边侧着身，横着走路，跟前面开道，一边谄媚地说，三年来，您是唯一的客户，从没见过这么大方的。
你想想看，才80块钱，就让你享受了大爷的气势，爽不爽？
你真要是花三十万买下来，对不起，你就成那个小二了，你得求人租，没人租你也得交物业费，管理费，维护费。
30万，够你天天当大爷，连续当十几年的，不香么？
如果说第一种是做慈善，那么第二种就是做天使投资。
你买的这个城市本身还是财政盈余的，人口流入的，可是你买的板块，太偏了，未来到底能不能起来，存在很大的不确定性。
通常投资这类地产的人，都不是买一套的。
你见过谁家天使投资是盯着一家投的？人家是投遍整个赛道好不好。
他们都是把全国一二线城市，那些有可能起来的新区，挨个买一遍的。
回头过两年一看，能起来的，就捂着，起不来的，赶紧止损出手，慢慢的调整手里的持仓。
这是人家职业的打法。如果你只买一套，还指望一定能如何如何。就跟你做一家公司的天使投资人，然后指望一定上市一样的道理。
第三种，风险很小。不过风险小的事情利润空间就大不了。
利润本身就是风险带来的。盈亏同源，你拒绝亏损的可能的同时，就拒绝了大规模盈利的可能。
所以买的人想要的其实只是保值。
那么做好我前面说的那件事就行了，就是弄清楚目标客户群体的诉求。
你要买什么价位的，将来是卖给什么样的人，这些人，他们的诉求，或者说，他们将来的诉求，是什么。
在你买的时候，就要弄清楚了。否则你就是瞎来的。
有人讲，为什么我买的东西涨的比别人少，出手还不好出，就是因为你买的时候，就没有想清楚，将来要卖给谁。你的客户是谁，你的客户想要什么。
别老问自己想要什么，多问问别人想要什么。只会思考自己想要什么的，是个消费者，消费就是贬值的，消费没法保值增值。
只有你习惯于思考别人要什么，你才是个商家。
所以这种买房需求，就像VC，PE一样。
我们归纳了三种类型，慈善型，天使投资型，VC，PE型，你是哪一种，或者说，你想做哪一种，请对号入座。
至于房贷利息的变化，我个人认为，那东西有参考价值，可是价值没有你想得那么大。价值最大的事情我已经告诉你了，三种类型，请先对号入座。
这两件事不是一个维度上的，你丢掉一个西瓜，拣一辈子芝麻都拣不回来的。
但是房贷利息本身也是一个课题。
这东西没啥复杂的，两个方面。长期与短期。
长期看，任何国家，利息总是下降的，总体上下降。这就跟十几年前，我笃定手续费一定是下降的趋势，是一个道理。手续费下降到足够低，高频才能存活，否则高频成了搞笑。利息的趋势是同样的道理。
短期看，要关注美国的利息。美国在加息，如果通胀一直持续，就会一直加息。
他们在加息，我们降息的空间就是有底的。不可能他们一直加我们一直降，这是做不到的。
换句话说，降息还可能有，但恐怕都是定向的。而且还能降多少，我觉得也就那回事了。
利息是个很重要的话题，可是它对不同房产的作用是不同的。
对于第一种房子，慈善型的，利息越大，你亏得越多。问题是，你为什么要买呢？这才是本质吧。
对于第二种房子，天使投资型的，利息的影响确实很大，因为你是在赌未来嘛。利息越多，你持有成本越高。
对于第三种房子，你买的时间点才是最重要的。就像VC和PE，他们关注的是什么？是自己介入的时间点
自己介入的时间，这家公司是不是很需要钱，需要，价格就好谈，不需要，价格就很难谈下来。
我觉得这才是你要关心的吧。你真正要关心的是具体这个板块内，买家与卖家之间的博弈。而不是笼统的，大而化之的，全国范围内的所谓房地产话题。